В феврале 2019 года на торгах от правительства Москвы было куплено помещение площадью 44.3 м2 по адресу Нагатинская набережная д .54.
Помещение было куплено за 2 601 900 рублей, практически по кадастровой стоимости:
Вот так выглядит протокол торгов:
ДКП с Департаментом имущества г. Москвы:
При этом реальная рыночная цена подобных помещений в данном районе (Коломенское) составляет от 4 млн рублей.
Исходная планировка помещения:
Отдельный вход со стороны Нагатинской набережной. 2 комнаты, свой санузел. Одна из комнат с окном.
Это цоколь жилого дома, но с потолками 2.7 метра. Все коммуникации центральные.
Изначальный вид помещения без ремонта:
Состояние на момент покупки было следующее:
- Требовался косметический ремонт
- Требовался ремонт входной зоны
- Не было установлено окно
- Не была установлена сантехника
- Не было электричества (нужно было оформлять отдельную мощность)
- Не было фактического подключения к воде и канализации (как выяснилось в процессе ремонта)
Что было сделано по помещению
Электричество. Поданы ТУ через личный кабинет МОЭСК на 15 квт. Получены документы от управляющей компании, что она не возражает против присоединения 15 квт на данное помещение. Составлен Акт, проложен отдельный кабель, установлен счетчик. Расходы – 30 000 рублей. Все это было сделано в течение 1 месяца.
Косметический ремонт. Покрашены стены, отмыта плитка, установлено окно, сделана входная группа, установлена сантехника, поменяли электрику. Также протянули трубы в подвале под воду и канализацию и установили счетчики на воду. Расходы – 250 000 рублей. Сроки – 1 месяц.
Вид помещения после ремонта:
Экономика объекта
Объект был выставлен в аренду и в течение месяца был найден арендатор – пункт приема заказов Ozon. Цена аренды – 50 000 рублей в месяц. Мебель и дополнительное оборудование помещения (интернет, пожарная сигнализация) организовывал сам арендатор.
Дополнительные доходы – продажа юрадресов в размере 40-50 тысяч рублей в месяц.
В целом, экономика по объекту следующая:
| Расходы на покупку и ремонт | |
| Покупка | 2601900 |
| Электричество | 30000 |
| Ремонт | 250000 |
| Итого расходы | 2881900 |
| Приходы в месяц | |
| Аренда | 50000 |
| Адреса | 45000 |
| Расходы ежемесячные | |
| Коммуналка в среднем | 4000 |
| Налоги 7% с аренды на ИП | 6650 |
| Чистая прибыль в месяц | 84350 |
| Чистая прибыль в год | 1012200 |
| Окупаемость %% | 35,12% |
Помещение полностью окупается менее, чем за 3 года.
Его рыночная цена с учетом ремонта и того, что в помещении арендатор, в районе 5.5 – 6 млн рублей. То есть, капитализация объекта при продаже в районе 90-100%. Сроки продажи такого помещения примерно полгода.