В мае 2020 года на открытом рынке было куплено помещение 115.3 м2. Цена покупки составила  45 000 рублей за квадратный метр, что ниже рынка минимум в 2 раза.

Помещение было найдено просто на ЦИАН, не с торгов или от банков. Основной плюс помещения – 100 метров от МЦК и Метро Владыкино. А также изначальное хорошее состояние и возможность деления на 6 отдельных помещений по 18-20 м2.

Цена покупки ниже кадастровой стоимости:

Состояние на момент покупки было следующее:

 

Что было сделано по помещению

Косметический ремонт. Покрашены стены, установлены новые перегородки. Образовано 6 помещений площадями от 18 до 20 метров. Сроки – 1 месяц. Стоимость 250 000 рублей.

 

Экономика объекта

Объект был выставлен в аренду по ставке 20 000 за 1 помещение в месяц и в течение 3  недель был заселен арендаторами т.к ставка была на 15% ниже рынка.

Дополнительные доходы – продажа юрадресов в размере 40-50 тысяч рублей в месяц.

В целом, экономика по объекту следующая:

Расходы на покупку и ремонт
Покупка	5188150
Ремонт	250000
Итого расходы	5438150
Приходы в месяц
Аренда	120000
Адреса	45000
Расходы ежемесячные
Коммуналка в среднем	16000
Налоги 7% с аренды на ИП	8400
Чистая прибыль в месяц	140600
Чистая прибыль в год	1687200
Окупаемость %%	31,03%

 

Помещение полностью окупается чуть более, чем за 3 года.

Его рыночная цена с учетом ремонта и того, что в помещении арендаторы, в районе 12-14 млн рублей. То есть, капитализация объекта при продаже более 100%. Сроки продажи такого помещения примерно полгода.