Выбор участка

Был найден земельный участок 5 соток прямоугольной формы в 7 км от МКАД по Киевскому шоссе.
Участок был куплен за 1.25 млн рублей.

Просчет математики и тестирование спроса

На циане протестировали спрос на аренду студии 18м2 в данном районе по цене 20-25 тысяч рублей.
Звонков было много.

Планировка дома

За основу взяли самый простой вариант строительства – квадратный дом без балконов, выносов, эркеров итп. Размеры 12х14 метров. Студии под аренду планировали, исходя из размеров 6х3 метра.
Стояки планировали один к другому. Технология строительства – каркасная, самая быстрая и
простая и дешевая. Фундамент свайный.

Вот что получилось по планировке:

1 этаж. Справа место под котельную и 2 крыльца справа и слева.

2 этаж – 8 студий.

Итого получилось 16 студий по 18 метров каждая (с учетом санузла).

Строительство

Строительство заняло примерно 6 месяцев. С учетом, что строили зимой. Летом такой дом можно построить «под ключ» за 4 месяца.

Свайный фундамент и обвязка:

Установка стен 2 этажа:

Дом под крышей:

Финальный вариант с каменным фасадом:

Внутри стены дома был отделаны плитами ГСП, на них наклеены обои. Это дало дополнительную шумоизоляцию.
Внешний вид студий:

Все студии однотипные, только стены выкрашены в разные цвета.
В качестве инженерного оборудования котельной было установлено:
1. Газовый котел Buderus Logamax 32
2. Бойлер косвенного нагрева на 250 литров.
3. Гидроаккумулятор на 100 литров.
4. Резервный электрокотел на 12 квт.
5. Автоматика Zont H1 для котла, чтобы регулировать температуру воздуха в помещениях и
экономить до 20% на отоплении дома.
После окончания строительства дом был сдан в эксплуатацию как жилой дом:

Экономика данного проекта при сдаче в аренду с учетом ежемесячных расходов.
ежемесячные приходы
аренда студии в месяц 21000
во всех студий 336000

ежемесячные расходы
налоги 20160
взнос в поселок 2000
отопление и ГВС 10000
электричество 10000
вода 2000
мелкие ремонты 5000
интернет 2000
уборка 3000
реклама 1000
итого расходы 55160
дельта в месяц 280840
в год 3370080
расходы на строительство и обстановку 8970000

окупаемость объекта 37,57%
С учетом, что дом строился своими силами и управлялся тоже своими силами, окупаемость
подобного проекта порядка 3 лет. В случае, если строить его строительной бригадой и нанимать
управляющего за 10-15% от приходов или на фикс зарплату, экономика выходит в районе 20-25%
годовых, что тоже неплохо.

Итоговая экономика с учетом продажи.
продажа инвестору 16000000
дельта 56,06%

Через 2 года после эксплуатации дом был продан другому инвестору за 16 млн рублей, что
позволило получить дополнительную доходность 23% годовых.

Общий вывод: инвестиционная стратегия строительства арендных домов с последующей продажей
их, как готового бизнеса является вполне рабочей, как в данном сегменте, так и в сегменте жилой
недвижимости (деление квартир на студии) и коммерческой (продажа помещений с арендаторами).