Расскажу про кейс покупки «убитого» объекта за небольшие деньги с последующим ремонтом и сдачей в аренду + продажей адресов.
Итак. На «входе» имеем объект 42м2 в отдельно стоящем здании (не жилой дом, не бизнес центр). Объект частично разрушен: внутри ад, крыша течет, в задней стенке дыра 1х1 метр, окна выбиты, фасад представляет из себя жалкое зрелище. Объект находится в Москве, 700 метров от метро, хорошая транспортная доступность, рядом парк. Из центральных коммуникаций только электричество, остального ничего нет.
Посмотрим на «ад», который я покупал
Так выглядит одна из «комнат»:
Прихожая с пудовыми весами и кучей барахла:
Вход в «комнату»
Фасад с выбитыми окнами:
Исходная планировка (я ее не менял):
3 комнаты: 19, 8 и 10 метров и ниша, куда можно разместить санузел – 4м2.
Решения по ремонту
Понятно, что в таком виде данное помещение невозможно сдать даже под свиней
Поэтому был сделан ремонт, а именно:
Вывезено 8 кубов всякого г***на
Положена обычная плитка по 200р за м2 на полы.
Сделаны теплые полы по всему помещению.
Стены обшиты гипсокартоном.
Потолок обшит панелями ПВХ.
Поменяна проводка.
Вставлены светодиодные лампочки точечного типа.
Проведен ремонт кровли.
Проведен ремонт фасада.
Сделано утепление по всему периметру помещения. Внутри: минвата и пеноплекс снаружи по задней стенке.
Поставлены пластиковые окна, поменяна дверь.
Экспериментальные решения и выводы
В процессе ремонта я экспериментировал с различными решениями т.к многое было вновинку и интересно.
Краска-утеплитель «Актерм Фасад».
Встретил в интернете чудо-краску «АктермФасад» и решил попробовать для фасада и ряда внутренних стен. Благо, продавцы находились рядом на Калужской.
Схема утепления. Зеленым – утепление внутри и снаружи «АктермФасад». Оранжевым – пеноплекс 5 см.
Фасад с краской «Актерм-фасад»:
На самом деле, фасад выглядит не очень, хотя краска, действительно «теплая». Даже в мороз если прислонить руку, то не холодно. Но для отделки оштукатуренного фасада такая краска не очень годится т.к нужно много слоев и много потеков. Кроме того, рубероид по покрытой технониколем крыше в теплую погоду начинал стекать прямо по белому фасаду, что не добавляло ему привлекательности:
В целом, цена краски в 600р за квадрат себя не очень оправдывает для утепления. Гораздо дешевле обычный утеплитель.
Фасадные термопанели.
Для фасада лучшим решением оказалась отделка фасадными термопанелями. Бюджет отделки в районе 60 т.р и панели дали гораздо более приличный вид + дополнительное утепление т.к внутри них полистирол:
Теплые полы.
Изначально теплые полы предполагались как основная система отопления, но практика показала иное решение. Теплые полы использовались самые обычные, которые продаются в ОБИ:
Полы покупались и монтировались с терморегулятором отдельным для каждой комнаты и коридора.
Всего было установлено 12 квадратов теплого пола. Решение довольно практичное, но на практике оказалось, что сложно научить арендаторов пользоваться теплыми полами и их регулировать. Удалось это сделать только со вторыми арендаторами. Опять же, тут выиграли обычные конвекторы, где одна кнопка «вкл/выкл».
Если бы я ремонтировал данный объект сейчас, то не стал бы ставить теплые полы т.к ими нужно уметь пользоваться (и учить пользоваться арендаторов) + стоимость полов с установкой опять же в разы выше конвекторов.
Система водяного отопления с котлом 3 квт.
В «довесок» к теплым полам было решено смонтировать стандартную систему водяного отопления с электрокотлом ЭВПМ – 3 киловатта.
Вот так выглядит котел с расширительным баком:
Для экономии электричества и исключения «перетопа» помещения была придумана хитрая схема с терморегулятором от теплых полов и датчиком температуры воздуха. В щиток с электросчетчиком поставили вот такой терморегулятор, от него вывели датчик температуры воздуха и запрограммировали его на температуру днем 22 градуса, а ночью в 17 градусов:
Как выяснилось позже, это было не самое удачное решение, т.к с учетом стоимости всей системы с работой под 50 тысяч проще было поставить 3 киловатных конвектора по 2 тысячи каждый. В итоге поставили 2 конвектора и вместе с теплыми полами они нагревали помещение до 25-27 градусов.
Неудачность решения в том, что т.к на объекте нет центрального водоснабжения, то периодически приходится доливать воду в систему, что представляет определенный геморрой. Нужно привозить насос «Малыш», емкость с водой итд, итп. Конвекторы в этом отношении гораздо практичнее.
Решение проблемы с отсутствием туалета и воды
На объекте не было центральной воды и канализации. С туалетом вопрос решился достаточно просто – немецкий биотуалет без запаха. С водой – поставили «дачную» мойку для рук с подогревом воды. Вид у нее был просто ужасный, но как временный вариант арендатора устроил:
Замкнутая мойка с нормальным дизайном
Так как центральной воды на моменте сдачи объекта не было, а временная «дачная» мойка имела уж слишком «колхозный» вид, то было решено придумать мойку замкнутого или частично замкнутого цикла нормального дизайна. На мое удивление, в России таких никто не делал. Делали в Киеве, но в связи с событиями 2014 года, доставить оттуда никто не мог + ценник был в районе 30-40 тысяч рублей.
Решено было собрать мойку самим. Тем более, что особого ума для этого не требовалось.
Внутрь мойки ставится емкость 40-50 литров с возможностью нагрева воды (в принципе нагрева будет достаточно до 40-50 градусов), из которой помпой подается давление на смеситель, затем вода проходит через фильтр грубой очистки и фильтр-сорбенг и попадает в тот же бак. И так гоняется по кругу неделю. Потом вода из емкости сливается, заливается свежая, а фильтр чистится.
Вот такой вот «агрегат» был собран моими рабочими за 5 дней и 15 тысяч рублей. Самая дорогая часть – это помпа. Смотрится вполне стильно и гораздо лучше, чем дачные мойки. Внутри стоят 2 емкости по 25 литров. В одну заливается чистая вода. Из другой удаляется грязная. Совсем замкнутую мойку делать не стали, хотя мысль такая была.
Что стало в итоге после ремонта
Так выглядит самая большая комната:
Коридор-предбанник. Слева вход в маленькую комнату:
Большая комната с другого ракурса. На потолке мощные светодиодные лампы. 4 штуки хватает для освещения всей комнаты:
Вход в офис. На входе поставили дополнительную пластиковую дверь, чтобы создать небольшой «мостик тепла» между помещением и улицей:
С другого ракурса:
Вид со стороны санузла:
Дверь в санузел:
В санузел и маленькую комнату использовал раздвижные двери для экономии пространства.
Ошибки в процессе ремонта
Т.к это был одним из первых моих объектов, то ошибок было допущено довольно много. Разберу их вкратце, чтобы вы не наступали на мои грабли:
- Слишком мало рабочих на такого уровня объекте.
Объект делал… 1 рабочий. Во-первых, тогда у меня еще не было проверенных и относительно недорогих бригад. Во-вторых, казалось, что он сделает все быстро. По факту восстановление объекта из руин заняло… 5 месяцев. Если привлекать нормальную бригаду, то за 1-2 месяца такой объект реально сделать. Это экономия около 100 т.р за счет более быстрой сдачи в аренду.
- Избыточные решения по отоплению.
Теплые полы, система водяного отопления – все эти решения оказались избыточными. Цена вопроса около 100 тысяч рублей. Гораздо проще и быстрее было поставить 3 конвектора по 1 квт каждый и все. Этого бы хватило для отопления помещения.
- Недостаточное утепление.
Были определенные ошибки в утеплении. Такого плана объекты, особенно на 1 этажах, нужно утеплять по полной программе. Я же утеплил стены и забыл про то, что хорошо бы утеплить еще и потолок. Пришлось потом его вскрывать и проводить дополнительное утепление изнутри 5 см пеноплексом.
Посчитаем математику
Расходная часть:
Стоимость объекта – 1 400 000 рублей
Затраты в ремонт и обустройство – 600 000 рублей.
Приходы:
Доход от аренды в месяц – 30 000 рублей
Доход от продажи адресов в месяц – 25 000 рублей.
Итого имеем приход – 55 000 рублей в месяц, 660 000 рублей в год или 33% годовых.
Кадастровая стоимость объекта – 5 млн рублей. То есть, капитализация получается 250%.
И более наглядно все эти цифры:
Выводы:
- «Убитые» объекты обладают потенциалом, главное, его видеть.
- Ремонт надо проводить функционально, не повторяя моих ошибок с экспериментами.
- Отсутствие центральных сетей (кроме электричества) вообще не критично для сдачи в аренду и тем более для продажи адресов.