Кейс. Покупка мини-офиса с последующей продажей через 2 года с доходностью 143% годовых.

14 мая 2020 года было куплено нежилое помещение 115 м2 в г. Москва на ул. Ботаническая. Фактическая цена покупки со всеми расходами 5 188 500 рублей.

Помещение было в хорошем состоянии, ремонта практически не требовалось:

Помещение было разделено на 6 комнат по 16-19 м2. Был подготовлен проект раздела, поданы документы и произведен раздел с выделением 6 отдельных кадастровых номеров. Т.к процедура раздела была довольно долгой, все помещения были сданы в аренду по цене 18-22 тысячи в месяц.

План раздела:

После раздела помещения были выставлены в рекламу по цене 3.5 – 3.6 млн за каждое.

14 августа помещение было продано за 3.6 млн рублей.

Экономика объекта

В целом, экономика по объекту следующая:

Покупка	864750
ремонт	50000
раздел помещения	12500
ПНД	10000
нотариус	3300
Налог за 2 года	10387,5
Налог с продажи	355582,5
Коммуналка за 2 года	64800
Итого расходы	1371320
Продажа	3600000
Дельта чистая	2228680
Срок продажи (лет)	2,1
% годовых без аренды	122,73%
аренда за 2 года	384000
дельта с учетом аренды	2612680
Срок продажи (лет)	2,1
% годовых с учетом аренды	143,87%

 

Таким образом, доходность на вложенные денежные средства, составила 143,8 % годовых. Доходность посчитана с учетом поступления от арендаторов.

Проект длился 2 года, но, несмотря на такой долгий срок реализации, удалось выйти на доходность больше 100% годовых.