Небольшие объекты недвижимости могут приносить большой доход. Главное, грамотно подойти к инвестированию.

Сегодня расскажу про свой эксперимент, который является частью другого эксперимента

Итак, суть эксперимента в том, чтобы купить объект в ГСК без свидетельства и перевести этот объект в собственность (через суд). 2 месяца заняли поиски и просмотры и вот объект был найден. Это помещение общей площадью 17м2, с отдельным входом в действующем ГСК:

Помещение БЕЗ свидетельства о собственности. Поэтому перед сделкой нужно просчитать все риски и внимательно изучить документы по ГСК. Что было сделано мной:

Организована встреча с председателем ГСК (крайне рекомендую перед покупкой такого рода объектов всегда лично общаться с председателем!)

Проверен документ на выделение земельного участка

Изучены документы текущего собственника (договор купли-продажи)

Изучена судебная практика по этому ГСК (на сайте арбитражного суда)

Проработан вопрос относительно постановки объекта/участка на кадастровый учет (на кадастре объект не стоит)

После этого было принято решение объект брать т.к перспективы получения свидетельства о собственности – высокие. Но риски, конечно, тоже есть. Поэтому и такая доходность.

Плюсы объекта:

1. Отдельный вход.
2. Возможность провести канализацию и воду.
3. Возможность сделать окно.
4. Уже сделан ремонт (не надо тратиться).
5. Уже есть арендатор (нет простоя).

Минусы:

1. Нет свидетельства о собственности.
2. Нельзя продавать юрадреса (доп доход).
3. Есть риски сноса всего ГСК (минимальные).

Далее продавцу было поставлено условие, что объект будет приобретаться только с арендатором. Продавец условие выполнил.

Сделка была проведена по договору цессии (уступка паевого взноса), в день сделки подписан договор аренды и получены деньги за аренду.

Посчитаем математику

Стоимость объекта – 400 000 рублей

Капитализация (после получения свидетельства) – 850 000 рублей т.е стоимость объекта вырастет больше, чем в 2 раза.

Доход от аренды в месяц – 15 000 рублей (в перспективе 20 000 рублей)

Итого имеем приход  – 15 000 рублей в месяц, 180 000 рублей в год или  45% годовых. Без учета индексации аренды.

Выводы:

1. Вполне реально находить небольшие объекты в ГСК с доходностью 40-45% годовых.
2. Такое инвестирование является низкобюджетным, а значит доступно для всех.
3. Нужно тщательно просчитывать риски инвестирования в объекты в ГСК
4. Лучше, если такой объект будет иметь отдельный вход.

Автор, Иван Севостьянов, инвестор и эксперт по недвижимости.