99% инвесторов не рассматривают гаражи, как объекты для инвестиций. Для многих гараж – это нечто третьесортное. Помещение без удобств, на задворках мира, годное только для ремонта машин и выпивки с соседями по гаражам
Примерно вот такое:
На самом деле, если грамотно подходить к выбору объекта и заранее продумывать все моменты, то «третьесортный» объект может приносить 25% годовых и более.
К тому же, у данного типа объектов есть один привлекательный момент. Это цена покупки, которая варьируется от 250 000 до 1 миллиона рублей. Такая цена позволяет инвестировать подавляющему большинству граждан, даже с невысоким доходом.
Итак, какие должны быть критерии при выборе гаража:
1. Наличие свидетельства о собственности.
Всякие «членские книжки» и «перепишем у Председателя» не подойдут. 99% ГСК существуют в Москве на птичьих правах и могут быть снесены в любой момент т.к земля под ними принадлежит городу и договора аренды либо не существуют, либо краткосрочные. Свидетельство защищает вас и в крайнем случае (снос), вы получаете компенсацию по кадастровой стоимости или даже по рыночной.
2. Расположение в черте Москвы в шаговой доступности от метро.
Очень желательно. Хотя нужно всегда тестировать спрос (см пункт 8). В моей практике были звонки по гаражам даже на окраине Бирюлево.
3. Наличие электричества (как минимум).
И минимум 3-5 киловат на гараж. Желательно 380 вольт. Если электричество только на лампочки, то в зимнее время вы не сможете отапливать помещение, что снижает цену аренды. 380 вольт позволяет сдавать гараж под производство и автосервис.
4. Относительный порядок с землей под гаражом.
Идеальный вариант, когда есть долгосрочный договор аренды земли. Лет на 25 или 49. Такое бывает редко, но бывает. Договор обычно есть у председателя ГСК и если председатель вменяем, то он его покажет. Если земельные отношения не оформлены, то это потенциальный риск. Опять же, практика показывает, что наличие свидетельства о собственности означает более-менее определенность с землей. Ибо без «земли» получить собственность сложно. Но можно, об этом расскажу по результатам другого эксперимента.
5. Отсутствие перспектив сноса в ближайшие несколько лет.
Проверяется либо через изучение генплана застройки, либо можно тупо написать в управу и (или) префектуру через их сайты и в течение 30 дней получить от них ответ на электронную почту. Отвечают они обычно по делу.
6. Небольшие ГСК, чем меньше мест, тем лучше.
Критерий субъективный, не навязываю. По мне так лучше, если в ГСК 10-20 гаражей, чем 200-300. Выполнить этот критерий в ряде случаев сложно.
7. Капитальное строение.
Бетонный или кирпичный гараж. Не ракушка, тент и легко разборная конструкция.
8. Наличие спроса.
Спрос всегда (!) тестируется заранее. Подаете объявление на авито такого плана:
И смотрите, есть ли звонки или нет.
Цену ставите, исходя из 25% рентабельности.
Если за неделю было 0 звонков, значит, по этой цене брать не будут и объект может не подойти.
Опциональные критерии
1. Возможность продавать юридические адреса (популярность налоговой)
Критерий для продвинутых. Вы удивитесь, но на гараж со свидетельством можно (при желании) продавать юридические адреса т.к это нежилое помещение. Правда, без принятия банковских проверок, но это не нужно 90% тех, кто покупает юрадреса.
2. Высота гаража.
Если планируете сдавать под автосервис, то высота должна быть 3.8 – 4 метра. Иначе не влезет подъемнк.
3. Наличие смотровой ямы.
Опять же, если планируете сдавать под автосервис.
4. Превышение кадастровой стоимости над ценой продажи
Это всегда положительный критерий. Особенно, когда кадастровая цена объекта выше на 40-50 и более процентов. Кадастровую стоимость можно по адресу пробить на сайте росреестра.
5. Возможность достройки 2-го этажа.
Это реализуемо, но не всегда. Зависит от местной архитектуры, соседей и еще кучи факторов.
Где искать объекты?
Тут все просто. Сначала «штурмуете» ЦИАН, затем Авито, Из рук в руки. Сначала задаете диапазон цен от 200 до 400 тысяч рублей, затем от 400 до 600 и так далее. Гаражи со свидетельствами встречаются даже в низких ценовых нишах.
Что получилось у меня
На ЦИАНе был найден гараж 22.3 квадратных метра по Ленинградке в ГСК из 6 гаражей во дворах жилых домов. Со свидетельством о собственности, нормальными документами по земле, центральным (!) отоплением, горячей (!) и холодной водой и канализацией. Ну и электричеством, конечно.
Вот фото:
Был проверен спрос через Авито. Дано объявление такого содержания:
«Сдам неохраняемый железобетонный гараж 22 м²
Предложение от собственника напрямую.
Сдается капитальный гараж на длительный срок. Расположен во дворах жилых домов. Это не ГСК, в блоке всего 6 гаражей. Асфальтовый подъезд. В гараже центральное отопление, горячая и холодная вода, электричество. Размеры 4.2 х 5.5 метров, высота ворот 178 сантиметров (внедорожник может не влезть). Металлические распашные ворота. Может использоваться под теплый склад, мастерскую, офис-склад. До метро 8 минут пешком.»
Цена была указана в 10 000 рублей. За день было 5 звонков, что является хорошим показателем. В итоге объект был сдан за 12 000 рублей прямо в день совершения сделки. В принципе, по ощущениям, он мог бы уйти и за 15 000 рублей, но наглеть я не стал.
Также организована продажа юридических адресов по объекту, что в среднем приносит еще 5000 рублей в месяц.
Считаем математику
Стоимость объекта – 600 000 рублей
Капитализация (кадастровая стоимость) – 950 000 рублей
Доход от аренды в месяц – 12 000 рублей
Доход от продажи юрадресов – 5 000 рублей
Всего – 17 000 рублей в месяц, 204 000 рублей в год или 34% годовых. Без учета юридических адресов – 25% годовых.
В перспективе хочу построить еще 2 этаж, что увеличит отдачу до 50-60% годовых.
Выводы:
1. Вложения в гаражи могут приносить от 25% годовых.
2. За счет низкой цены приобретения объекта такой вид инвестирования доступен почти для всех и без ипотеки (да и никто ее вам на гараж не даст!)
P.S. Сейчас мною ставится эксперимент по приобретению объекта гаражного типа с доходностью от 50% годовых. По итогам опубликую цифры.
Автор, Иван Севостьянов, инвестор и эксперт по недвижимости.