Настало время описать кейс по созданию доходного дома и что из этого мероприятия получилось.
Что такое доходный дом? Это жилой дом, поделенный на ряд комнат-студий, каждая из которых сдается в аренду на длительный срок (11 месяцев).
Выбор дома
Изначально я подходил к выбору дома несколько иначе, чем мои коллеги, которые брали сравнительно дорогие дома (от 7-8 до 10-15 млн без отделки) и реализовывали проекты по модели «доходный дом». Я искал изначально некий эконом-вариант, который можно быстро и относительно недорого переделать под доходный дом и реализовать с минимумом своих денег, при этом ипотека не должна сильно бить по карману.
И такой вариант был найден – это типовой деревянный дом 11х11 метров, площадью 260 м2 в Апрелевке:
Стоимость дома на момент покупки – 5 300 000 рублей. При этом дом подключен ко всем сетям: центральный газ, 15 квт электричества, вода из скважины и выгребная яма в качестве канализации. В доме выполнена разводка отопления и электрики и даже висят люстры J
К домику «прилагается» участок в 4.5 сотки, что тоже неплохо.
Просчет математики и тестирование спроса
Перед тем, как что-то покупать, просчитал математику и дали пару тестовых объявлений с ценами аренды 14 и 18 тысяч. Звонки были и за 14 и за 18 тысяч.
Математика выглядела вот так:
И в негативном варианте:
С учетом платежа по ипотеке в 63100 рублей, даже в негативном варианте все получалось нормально. Поэтому было принято решение, что нужно брать.
Планировки дома
Планировки с расстановкой мебели делал сам в программе planoplan. Ушло на все 3-4 часа. Там все просто, удобно и бесплатно. К сожалению, на мой взгляд, проектировщики сделают все-равно хуже, чем хозяин дома. Но это мое личное мнение, исходя из опыта сотрудничества с ними.
Вот что получилось:
1 этаж – 7 студий.
2 этаж – 6 студий, тут студии побольше.
3 этаж (мансарда), тут две небольшие студии.
Итого получилось 15 студий. Самая маленькая – 7 м2, самая большая – 20м2.
Схема сделки
Объект был оценен в 6 300 000 рублей. Сбербанк выдал 5 240 000 рублей под 13.45% на 20 лет. Таким образом, своих денег непосредственно в покупке участвовало всего 60 000 рублей.
Доп расходы, которые я понес:
52 000 – страхование жизни
20 000 – страхование дома
25 000 – оценка дома
5 000 – заказ документов для сделки (выписка из ЕГРП)
30 000 – оформление сделки через Росреестр (делал продавец, я никуда не ездил)
Ремонт объекта и решения по ремонту
По ремонту такого дома можно написать целую книгу. Я напишу вкратце. Сразу скажу, что было много головной боли с техническими решениями и инженеркой, т.к с таким домов все сталкивались впервые. Также крайне сложным моментом оказался просчет сметы т.к все можно было посчитать только приблизительно.
Также заранее нужно продумывать звукоизоляцию с учетом специфики деревянного строения, иначе потом стоимость переделок очень высока и люди просто будут съезжать.
Решения по звукоизоляции
Все внутренние перегородки делались через депмферную ленту кнауф. Лента укладывается по периметру, только после этого монтируется перегородка. Все щели обрабатываются силиконовым герметиком.
Сама схема стенки: 2 слоя обычного ГКЛ внахлест, 10 см isover утеплитель, 2 слоя ГКЛ внахлест. Щели между листами ГКЛ герметизируются.
Такая конструкция дает неплохую звукоизоляцию.
В деревянном доме также есть «ударные» звуковые волны. Поэтому полы 1 и 2 этажей делались «плавающими»: пенофол, 2 листа фанеры 6мм внахлест на клей, подложка, ламинат.
Все входные двери делались по принципу: коробка по периметру + уплотнитель. Чтобы звуки с коридора не проникали в студии.
Инженерка
300 литровый бойлер косвенного нагрева. Я ставил Дражице.
300 литровый гидроаккумулятор.
1500 литров емкость для воды на «входе», т.к дебет скважины низкий.
Повышающий насос Grundfos mq 3-45. И реле давления, настроенное на 4.5 атмосфер, иначе насос качает 6-7 атмосфер, что не есть хорошо для фильтров.
Система очистки воды: 3 фильтра BigBlue и магнитный фильтр на входе. Также пробовали ставить фильтр Fibos, но толку от него, как от козла молока.
Вот примерная схема инженерки:
Вентиляция
Решили долго не думать и просто провели короба в стены дома. Благо, стены деревянные. Поставили по 2 вентилятора в каждой студии: один – в санузле, второй над кухонным блоком.
Санузел
Идеальное решение – делать трапы из плитки под душ, а не использовать душевые поддоны или кабинки. Поддоны почти все некачественные, кабинки тесные. Альтернатива кабинкам – душевые шторки или душевые ограждения. Вот так выглядит душевая шторка:
А вот так ограждение:
Стоимость шторки около 2 тысяч рублей, ограждения около 4 тысяч.
Полотенцесушитель лучше ставить электрический на 40-50 ватт. Вот так это выглядит:
Краска
Все поверхности внутри красили в белый цвет специальной «резиновой» краской. Эта краска потом моется. Белый цвет неплохо увеличивает объем помещений + всегда просто что-то подкрасить, в отличие от других цветов, которые надо колеровать и подбирать краску.
Коридоры
Коридоры все выкладывались керамогранитом (никакого линолеума или ламината!) т.к проходимость довольно большая и другой материал придется через 2-3 года менять. Керамогранит брался по 300-400 рублей за квадрат и получилось вполне прилично:
Двери
Двери брали на рынке обычные из ДСП. Обязательно нужно делать дверные коробки по 4-м сторонам и проклеивать двери по периметру уплотнителем. Тогда будет лучше звукоизоляция:
Освещение общих зон
Поставили 4 датчика движения и парочку светильников с уже встроенными датчиками. Светильники стоят в Леруа в районе 900 рублей, причем светодиодные.
Приятные запахи
Повесили 2 дозатора по одному на каждом этаже. На первом этаже пахнет апельсинами, на втором розами:
Остальное все более-менее стандартно: бюджетные материалы из ОБИ и Леруа и ежедневный контроль строителей, чтобы не косячили и работали. Увы, без этого никуда.
Тонкости обстановки доходного дома
Основной момент, если вы хотите сделать все бюджетно – это покупка б/у холодильников и стиральных машинок. Остальное лучше брать новое.
Примерные расходы на обстановку 1 студии:
| диван раскладной | 4000 |
| стол Ашан | 1170 |
| стул Ашан (2 шт) | 700 |
| шкаф (гардероб) АШАН | 5600 |
| стиралка | 7000 |
| холодильник | 7000 |
| чайник Ашан | 1000 |
| плитка Ашан | 800 |
| занавеска | 300 |
| карниз леруа | 300 |
| скатерть на стол | 200 |
| картинка на стену | 500 |
Итого примерно 30 т.р на студию. Плюс доставка 3-5 тысяч. Мебель брали в АШАНе, она вполне нормальная. Диваны заказывали на заводе.
Кухонные блоки брали в леруа, в сборе такой блок вышел примерно в 4000 рублей. Можно брать уже готовые кухни по 6-7 тысяч рублей, но они подходят для больших студий:
Из «фишек» для кухни – пластиковые панели из Леруа, которые имитируют плитку. Очень дешево и легко можно отмыть или даже целиком поменять эту панель.
Также неплохая фишка – это фотообои. Как в студии, так и в общие зоны. В леруа можно найти фотообои по 500 рублей:
Вот так выглядит бюджетный диван:
Столик из ашана со стульями:
Обустройство участка
На участке выложили дорожки, поставили беседку, бытовку для хранения инвентаря и части вещей, беседку. На входную калитку поставили систему доступа по карточкам, чтобы никто лишний не заходил.
Дорожка (на цемент пока не клали т.к грунт еще просаживается):
Беседка с мангалом:
Септик
Септик сделали из 3-х рядов колец. 1-й ряд использовалась текущая выгребная яма (3 кольца), 2 и 3 ряда закапывали по 5 колец без дна, сделали перелив. Суточный расход воды по дому примерно 2.5 куба, септик вполне справляется. При заполнении вызывается ассенизаторская машина.
Схема септика вот такая:
Математика
Математика вышла на уровне близком к оптимистическому:
Расходная часть получается следующая:
70 000 – ипотека (63100 платеж + грубо разбил сумму страховки жизни и дома на 12 месяцев)
20 000 – управление
10 000 – коммуналка (свет, газ, уборка, вывоз мусора, мелкий ремонт)
Коммуналку пока на жильцов только начинаем переносить, в будущем ее не будет в расходной части проекта.
Расходы в районе 100 т.р в месяц. Приходы в среднем 200-210 т.р в месяц. Дельта 100-110 т.р в месяц.
Своих денег было вложено в ремонт и обустройство дома 3 млн рублей. Окупаемость на собственный капитал 100х12/3 млн = 40% годовых. На мой взгляд, неплохо.
Выводы
- При реализации таких проектов математику нужно просчитывать с запасом, чтобы не оказаться в ситуации, когда вы уйдете в минус. Причем лучше брать 2-х кратный запас. В моем варианте, даже если мне придется сдать все студии по 10 т.р, то с учетом постоянных расходов проект будет приносить 50-60 тысяч прибыли.
- Нужно тщательно и заранее просчитывать смету, иначе рискуете превысить ее в 1.5 – 2 раза, что может стать критичным при реализации проекта.
- Больное место таких домов – инженерные коммуникации и оборудование. Экономить не стоит.
- Совсем «инвесторский ремонт» лучше не делать, т.к такие студии в перспективе будут менее ликвидны и придется тратить деньги на приведение их в нормальный вид.
- Обстановку студий и обустройство участка можно делать уже с денег, которые поступают от аренды. Не обязательно сразу вкладывать 400-600 тысяч во все это.
- Важно довести объект «до ума», чтобы все было достойно не только внутри дома, но и на участке, чтобы не создавалось впечатление «сарая».
Автор, Иван Севостьянов, инвестор и эксперт по недвижимости.